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白小姐管家婆四肖中特特免费资料:租金下跌?趨勢已不可逆轉

金六童四肖中特 www.ixnry.icu 文章來源:和訊名家 2019年05月27日 08:39

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     前幾天有傳出消息,幾個重大城市的房租正在下跌,引發了一陣關注。

  大城市一向是房價最堅挺的陣地,而租房市場又是最能客觀反映供需的。在消息出后,我們也查找了一些數據。

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  從諸葛找房和房天下統計渠道來說,租金下跌并不明顯。至少還沒有出現大跌,也不足以形成拐點。租房價格開跌,這是有點捕風捉影了。

  但從鏈家的掛牌角度看,卻有了一點端倪。

  鏈家數據顯示,北京(樓盤)鏈家租賃房源中共發生12224次調價,其中83%為下調報價,同比增加 19個百分點,且下調報價的占比在近半年呈現趨勢性增加。

  其他大城市也基本如此。

  資料來源:貝殼研究院

  這也是全國性趨勢:

  雖然成交價沒漲,但確實很多房源以原價掛在中介平臺上租不出去,房東也意識到了是不是定價太高了,開始微調。

  而且從成交的角度看,出租率有點不妙。

  目前各大平臺的出租率統計并不多,以貝殼研究院平臺為例,住宅出租率確實在下跌狀態。

  以北京為例,新上的房源7日內出租率如下。

  可以理解,把房子租出去難度提高了,而空置待租時間越長,租金同樣越少。

  從業主角度看,這種出租率的下滑非常難受。租金是沒變,但以前手上的房子能全部出租,但現在有幾套卻始終租不出去,無人問津,回報無形中是打了很大的折扣。

  衡量租房市場景氣度,短期內看租金不靠譜,得結合出租率來看。按相同租金,全部房子出租完畢,以及同樣租金,只有一半的房子順利出租,其真實的租金差異,足足差了一半。

  房租確實在跌。房東們應該清楚知道冷暖,把房子租出去變難了,拿到手的租金少了,而且幅度還不小。只是普通的旁觀者還沒感覺到而已。

  目前各大城市的租金回報率并不真實,要取得相應的租金回報,業主得先把房子全部租出去才行,只要有空置,就要大打折扣。

  出租率在下行,其實也不難解釋:

  在過去的幾年里,全國房地產銷售面積上了一個臺階,在人口增長減速的情況下,人均住房面積增量居然還加速了。房地產市場的存量正在大增。

  資料來源:choice

  無論是誰買了房,租賃市場都會相應地增加房源:

  改善需求的人群,會把老房子出租。

  炒房的人群,為了平衡現金流,也會急切把房子出租,緩解利息壓力。

  剛需首套上車的人群,也會退掉原先租的房子,搬進自己的家。

  而且,供給的增量還不止商品房。雖然目前各大城市的公租房依然是海市蜃樓,可以申請到的人太少,但政府的規劃也不大可能是一紙空話,大城市都有計劃在未來十余年內推出百萬套以上的公租房。這同樣是巨大的壓力。

  公租房的租金大多較普通住房有優勢,每一輪公租房抽簽,都會搶破頭。假以時日,若百萬套公租房能全部推出,并住滿租戶,又將有大量原先的出租房被空置。

  拋開供給,住房的需求卻在持續減少。

  租房的人群可以理解為我國的勞動力人口,也就是15-64歲的人群。

  這個數據已經在13年就開始了下滑,并且后續趨勢,可以通過新出生人口預測,目前繼續下滑的趨勢已成定局。

  在勞動力人口下滑的情況下,租房用戶實際上是一個縮量市場。

  供給持續增加,然而需求卻在持續減少。租房市場的出租率下滑趨勢,幾乎是不可逆的。

  其實中國目前并沒有多少無家可歸的人,至少每個人,還是能有地方住的。其主要矛盾只是老百姓(603883)住得不夠好,還有很多老破小,大城市存在蝸居現象罷了。但只要人口保持不增長,而房子增量能維持現在的水平,住房的供需差只會越拉越大。

  工作機會富有吸引力的大城市,尚且可以吸引人才流入來維持出租率水平,但小城市的空置率,這個問題就真的有點無解了。

  這里還有一個疑問。經濟學的供求決定價格失效了嗎,為何空置率這么高,然而卻并未影響租金?

  這里有幾個解釋的原因:

  1. 租房價格變動周期長,供求再平衡需要較長時間。大多數的租房都是半年甚至一年一簽,價格沒那么快調整過來,而且很多房東看見房子難租,依然會不降價觀望一段時間,所以得要幾年的時間,租金才會逐漸平衡。

  2. 出租房源還沒有大量入市。雖然16-18年迎來了房地產銷售面積的大增,但由于裝修時間長,新購置房產者大批量搬入新房仍需要1-2年的時間,在等到新房的裝修潮和搬家潮過去,大量出租房源才會推出。

  3. 包括很多城市的棚改項目,拆遷戶新房子還沒可以住人,老房子就開拆了,于是拆遷戶們短期內只能租房,這部分拆遷戶的需求同樣支撐了租房市場幾年內的強勢。

  當然,還有一個情況需要考慮,由于我國目前沒有空置稅,房地產沒有持有成本,因此會有一部分業主寧愿選擇空著,所以部分潛在的可出租房源依然以閑置狀態存在。

  不過這種情況應是少數,空置房子不出租,就是一年上萬的損失(大城市甚至達到10萬),頂得上幾個月的工資,觀望只是暫時的。只要全社會仍是把房產當做是一個投資品,就不會任由它不產生房租回報。

  整體而言,租金的價值回歸還需時間,還沒那么快一步到位,再等一等,可能就會更加明顯了。

  不過對租客來說,也不要期待租金會大跌,這是不現實的,正常的情況應該是:可選擇的房源變多了,同等租金下得到的服務提高了。過去用2000元住老破小,現在倒是可以2000元住小區房。

  結語

  回想起房地產的幾個收益根源,一個是房價上漲帶來的價值變動,另一個是租金回報。

  站在現在看,租房回報應該很有限了。許多新買的房子,未來靠租金大概率都回不了本了,這個趨勢不可逆轉。至少達成三個艱難條件才能逆轉趨勢:一個是新生人口停止下滑,開始掉頭向上。二是高水平的年均住房銷售面積大幅下滑,不能維持。三是公租房計劃全面擱置。

  同時達成,幾乎不可能。

  投資房地產的收益來源,似乎就只剩下了房價漲,房子升值。

  但擺在大家面前的一個更現實的問題是:如果房子租都租不出去,還能指望它賣得出去嗎?

相關標簽: 房地產開發 房地產稅

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